[종합소득세 분야]

안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.

1. 귀 질의의 경우 주택임대소득에 대한 과세는 부부합산 소유주택수에 따라 아래와 같이 과세 대상에 차이가 있습니다.

1주택 소유:전세 및 월세에 대하여 모두 비과세

2주택 소유:전세에 대하여 비과세 하나 월세에 대하여 과세 함

3주택 이상 소유: 월세 소득 및 전세보증금 합계액 3억초과분(소형주택제외)에 대하여 간주임대료를 과세함

*소형주택 : 주거용도 면적이 1호 또는 1세대당 60제곱미터 이하인 주택으로 해당과세기간의 기준시가 3억원 이하 주택

*간주임대료 계산방법 : 3억초과 보증금 *60% * 정기예금이자율- 임대사업부분 발생이자. 배당





2. 취득세는 시, 군, 구등 지방자치단체에서 부과하는 세금으로 국세에 대한 상담기관인 우리센터에서 답변드리지 못하는 점 양해하여 주시기 바라며

취득세 감면에 관한 문의는 소관기관인 지방자치단체 시,군,구청세무과로 문의하여 주시기 바랍니다.

 

 

4. 주택임대사업과 관련한 인테리어 비용은 주택임대 사업자의 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입이 가능한 것이며, 인테리어 공사 관련 계약서, 계좌이체 내역 ,영수증 등 해당 경비가 실제 지출되었음을 증명할 수 있는 객관적인 서류를 구비하시면 됩니다.

다만 질의자분께서 직전과세 기간 수입금액이 4,800만원을 초과하는 사업자에 해당한다면 거래상대방으로 부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지급하는 때에는 적격증빙서류(세금계산서, 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 )를 수취하여야 증빙불비 가산세가 부과되지 않습니다.

오늘도 좋은 하루 되시길 바라오며, 늘 행복 충만하시기를 기원합니다.



안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.



[답변2]

지방세인 취득세(등록세) 감면요건은 국세에 대한 상담을 하는 국세상담센터에서 직접 답변드리지 못함을 양해하여 주시고 부동산 소재지 관할 시,군,구청 세무과로 문의하시거나 행정안전부 고객센터 (☎02-2100-3399)에 전화로 문의 또는 행정안전부 고객센터 홈페이지(http://www.moi.go.kr)에 문의하여 안내를 받으시기 바랍니다.



[답변3]

주택을 여러 채 보유하고 지자체 및 세무서에 주택임대사업자 등록을 하는 경우에는 종합부동산세 합산과세배제와 소득세법의 장기임대주택 외 거주주택에 대한 비과세 특례 및 조세특례제한법의 준공공임대주택에 대한 세제혜택 등을 적용받을수 있습니다.



먼저, 임대주택을 준공공임대주택으로 등록하고 의무임대기간(8년, 10년)이 경과하여 이를 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조의3의 장기보유특별공제 및 제97조의5의 양도소득세 100% 감면을 적용받을수 있습니다.



다음으로 준공공임대주택은 다른 주택의 비과세 판정시 제외하는 주택은 아니지만 장기임대주택으로 볼 수 있으므로 소득세법 시행령 제155조 제20항의 장기임대주택 외 거주주택에 대한 특례를 적용받아 장기임대주택 외 다른 주택을 2년 이상 보유하고 세대전원이 2년 이상 거주하고 양도하는 경우에는 비과세를 적용받을수 있습니다.



[답변4]

2016.2.17.이후에 지출한 필요경비로 인정되는 자본적 지출의 입증서류는 지출사실을 입증할 수 있는 계약서 및 영수증 등을 말하며, 영수증은 세금계산서, 현금영수증, 신용카드매출전표, 현금영수증 등으로 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 주민등록번호, 성명)과 공급물품, 공급일자, 가액 등이 명시되어야 공제가 가능한 것이나 2016.2.17.일 전의 입증서류에 대하여는 관할세무서장의 사실판단에 따라 입금증명 등의 필요경비의 인정여부가 판단되는 것입니다.



● 필요경비로 공제되는 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등



(예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금, 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등



● 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출 : 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용



(예시) 벽지, 장판 교체비용, 싱크대, 주방기구 교체비용, 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체비용, 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기공사비, 파손된 유리 또는 기와의 대체, 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입, 화장실공사비, 마루공사비



아래 관련 법령요건을 안내하니 참고하시기 바랍니다.



▣ 조세특례제한법 제97조의3 준공공임대주택에 대한 양도소득세 과세특례



1) 전용면적 85㎡이하의 주택을 8년이상 임대

2) 연 5% 임대료 인상률 제한(신규·갱신시 포함)

3) 10년(8년)이상 계속하여 준공공임대주택으로 등록(임대주택법 제6조의2)하고, 그 기간동안 임대한 기간이 통산하여 10년(8년)이상 임대



이 경우 기존 민간건설임대주택 및 매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환시 기존임대주택 임대기간의 50%를 준공공임대주택 임대기간으로 인정(단, 5년 한도내에서 인정)하는 것이며, 2016.1.1 양도분 부터는 8년이상 임대한 경우 장기보유특별공제를 50%를 적용하며, 10년이상 임대한 경우 70%를 적용합니다.



또한, 상기 규정에서 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대기간에 산입하는 것입니다.



▣ 조세특례제한법 제97조의5 준공공임대주택 양도소득세 감면



1) 2015.1.1.부터 2017.12.31.까지 「임대주택법」 제2조 제3호의 매입임대주택을 취득(2017.12.31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)

2) 취득일로부터 3개월 이내에 「임대주택법」제6조의2에 따라 준공공임대주택으로 등록

3) 준공공임대주택으로 10년이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간동안 계속하여 10년이상 임대한 후 양도할 것



※ 계속하여 임대한 것으로 간주하는 경우



ⅰ) 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간

ⅱ) 공익사업수용으로 준공공임대주택을 처분 또는 임대할 수 없는 경우

ⅲ) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 사유로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간

4)준공공임대주택 요건을 준수할 것



상기 요건을 충족한 경우 10년 이상 계속임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세를 100%감면하는 것입니다.



▣ 소득세법 시행령 제155조 제20항 장기임대주택 외의 거주주택 비과세특례



1) 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고, 세대전원의 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있습니다.



2)장기임대주택(매입임대주택) 요건은 아래와 같습니다.



① 소득세법 제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록하고 임대하는 주택일 것

② 해당 주택의 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원[수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

③ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

④ 1호 이상의 주택을 임대할 것



※ 임대기간의 계산시 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봄



이 경우 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 위 특례를 적용합니다. 다만, 추후 장기임대주택 요건을 충족하지 못한 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 아래 ①에서 ②를 뺀 금액을 양도소득세로 신고 및 납부하여야 합니다.



① 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액

② 거주주택 양도 당시 특례를 적용받아 납부한 세액



▣ 종합부동산세 합산배제 매입임대주택 요건



① 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 지방자치단체(시,군,구청)에 임대사업자등록과 세무서 사업자등록을 하고 임대하는 주택일 것(이 경우 과세기준일(6월 1일) 현재 임대를 개시한 자가 합산배제신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 보는 것임)

② 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

③ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

④ 1호 이상의 주택을 임대할 것



* 항상 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.