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재산분야(양도, 상증, 종부) 문의가 급증하여 평소보다 상담이 많이 지연되고 있습니다.

답변이 불가피하게 늦어질 수 있는 점 양해부탁드립니다.

안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.



“세법상담도우미 PC용(클릭) / 모바일용(클릭)”을 통해 세목별로 자주 묻는 질의답변(FAQ)을 간편하게 확인할 수 있으며, “동영상 자료실(클릭)”에서 1세대 1주택 비과세 관련 동영상을 보실 수 있으니 많은 이용 부탁드립니다.





귀 상담의 경우,



(질문 1. 2) 입주권에 대한 임대사업자 등록은 가능합니다. 다만, 임대기간의 기산일은 실지 임대를 개시한 날입니다.



(질문 3)

주택임대사업자의 거주주택 비과세와 관련하여, 소득세법 시행령 제155조 제20항 규정에 의거하여 거주주택 양도일 현재 장기임대주택을 소득세법상 장기임대주택 요건(아래 내용 참조)을 갖추어 임대중인 경우로서,( 등록과 함께 임차인이 있는 경우를 뜻함) 양도 당시 거주주택이 2년 이상 보유 및 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택인 경우에 거주주택 특례가 적용되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는것입니다. (단, 양도가액 9억원 초과분은 과세)

(질문 4)

공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것으로 사료됩니다.



* 아래 법령정보를 참고하시기 바랍니다.



▣ 서면-2017-법령해석재산-3499, 2018.07.30

[ 제 목 ]

신축된 공동주택의 공동주택가격이 공시되기 전 기준시가

[ 요 지 ]

공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것임

[ 회 신 ]

「소득세법」제99조제1항제1호라목에 따른「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다.





▣ 장기임대주택사업자의 거주주택 비과세 규정

소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고, 세대전원의 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있습니다.(소득세법 시행령 제155조 제20항).

<장기임대주택(매입임대주택) 요건>

① 소득세법 제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 민간임대주택에관한특별법(예전 임대주택법)에 따른 임대사업자(준공공임대사업자도 가능) 등록(시.군.구)하고 임대하는 주택일 것

② 해당 주택의 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원[수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

③ 5년 이상 임대하는 것일 것

* 장기일반민간임대주택의 경우 8년 이상 임대

④ 1호 이상의 주택을 임대할 것

⑤ 2019.2.12. 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것



* 임대료 등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료 등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용합니다.



※ 임대기간의 계산시 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봄 (소령 제167조의3 제3항)이 경우 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 위 특례를 적용합니다. 다만, 추후 임대기간요건을 충족하지 못한 경우(임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우 포함)에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 아래 ①에서 ②를 뺀 금액을 양도소득세로 신고 및 납부하여야 합니다.

① 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액

② 거주주택 양도 당시 특례를 적용받아 납부한 세액

※※ 장기임대주택사업자의 거주주택 비과세 규정은 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에만 적용됨. 소득세법 시행령 제155조 【(1세대1주택의 특례)】20항다만, 최초가 아니더라도 2019.2.11.이전에 취득한 주택이 거주주택인 경우에는 적용이 가능하며 2019.2.12.당시 거주하고 있는 주택과 2019.2.11.이전에 거주주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에도 적용이 가능합니다.







* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.