안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

소득세법 시행령 제155조 제20항 규정에 의거하여 기존 보유하고 있는주택 양도일 현재 추가로 매입하는 임대주택을 소득세법상 장기임대주택 요건을 갖추어 임대중인 경우로서,



양도 당시 기존주택이 2년 이상 보유·거주한 거주주택인 경우에 소득세법 시행령 제155조 제20항의 “장기임대주택 보유자의 2년이상 거주주택 특례”가 적용되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용될 것으로 사료됩니다.(단, 양도가액 9억원 초과분은 과세)



아래 법령을 참고하시기 바랍니다.



▣ 장기임대주택 소유시 거주주택 특례(소득세법시행령 제155조제20항)

양도일 현재 사업자등록을 하여 임대하고 있는 장기임대주택(제167조의3 제1항제2호 가목부터 라목까지)과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우, 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고 거주기간이 2년 이상이면, 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.

한편, 장기임대주택의 의무임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 거주주택 특례를 적용합니다.(소득세법 시행령 제155조 제21항)

다만, 추후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못한 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 아래 ①에서 ②를 뺀 금액을 양도소득세로 신고 및 납부하여야 합니다.(소득세법 시행령 제155조 제22항)

① 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액

② 거주주택 양도 당시 특례를 적용받아 납부한 세액



▣ 장기임대주택(매입임대주택) 요건(소득세법시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목)

① 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 임대하는 주택일 것(단기일반민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택 모두 가능)

② 해당 주택의 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원[수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

③ 5년 이상 계속하여 임대할 것

④ 1호 이상의 주택을 임대할 것

* 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.(소령 제167조의3 제3항)



▣ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

⑳ 제167조의3제1항제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)(중략)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록(중략)한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 (중략) 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

3. 장기가정어린이집: (생략)

㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다) 또는 장기가정어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.

㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고·납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.

1. 납부할 양도소득세 계산식

거주주택 양도 당시 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액



▣ 1세대 1주택 비과세(소득세법 시행령 제154조제1항)

1세대 1주택 비과세 판단은 양도일 현재의 상황에 의하는 것으로 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간 2년 이상*인 경우를 말하는 것입니다.(단, 양도가액 9억원 초과분은 과세)

* 단, '17.8.3.이후 취득한 주택이며 취득 당시 조정대상지역**인 경우 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건도 함께 충족하여야함



* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.