안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.

주택과 사업용건물이 함께 설치된 경우에는 주택면적이 사업용건물면적보다 큰 경우 전부를 주택으로 보며, 주택면적이 사업용건물면적보다 작은 경우에는 주택부분 외의 사업용건물은 주택으로 보지 않습니다. 이 경우 2인 이상에게 임대한 경우에는 임차인별로 주택면적과 사업용건물면적을 비교하여 판단합니다.

그리고, 겸용주택을 임대하는 경우 비과세 대상에서 제외되는 ‘기준시가 9억원을 초과하는 주택’에 해당하는  고가주택 판단 시에는 상기와 같이 판단한 주택부분에 대해서 소득세법 제99조에 따라 계산한 기준시가로 판단하는 것입니다.

항상 건강하시고, 늘 행복이 가득하시기를 기원합니다. 감사합니다.

[관련예규]

◆ 서면-2015-소득-2165 [소득세과-1709] , 2016.11.14

[ 제 목 ]

주상복합건물의 주택임대소득에 대한 비과세 적용시 기준시가 9억원 초과 고가주택 해당 여부 판단

[ 요 지 ]

주상복합건물을 임대하는 사업을 영위하는 경우에 주택으로 임대하는 부분이 ‘기준시가 9억원을 초과하는 주택’에 해당하는지 여부는 소득세법 시행령 제8조의2제2항 및 제4항을 적용하여 그 범위가 정해진 주택부분에 대해서 소득세법 제99조에 따라 계산한 기준시가가 9억원을 초과하는지에 따라 판단하는 것임.

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우, 사업자가 근린생활시설과 주택으로 구성된 하나의 건물을 임대하는 사업을 영위하는 경우에 주택으로 임대하는 부분이 소득세법 제12조제2호나목에서 정하는 ‘기준시가가 9억원을 초과하는 주택’에 해당하는지 여부는 해당 건물 중 같은 법 시행령 제8조의2제2항 및 제4항을 적용하여 그 범위가 정해진 주택(주택부수토지 포함)부분에 대해서 해당 과세기간 종료일 또는 주택의 양도일을 기준으로 같은 법 제99조에 따라 계산한 기준시가가 9억원을 초과하는지에 따라 판단하는 것입니다.

[ 관련법령 ] 소득세법 제12조【비과세소득】 소득세법 시행령 제8조의2【비과세주택임대소득】

1. 사실관계

○ 부동산임대업자로서 주상복합건물을 임대하고 있는데,

- 건축물대장상 주상복합건물은 지하1층, 1층, 2층은 근린생활시설로, 3층, 4층은 주택으로 되어 있는 건물이며,

- 주택부분과 근린생활시설의 일부를 주택으로 임대하고 있음

2. 질의내용

○ 주상복합건물(겸용주택) 임대소득 중 주택임대소득에 대해서 비과세 여부를 판단할 때에 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택의 해당 여부는 어떻게 정하는지

3. 관련법령 및 해석사례 등

○ 소득세법 제12조 【비과세소득】

다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2016년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령제8조의2 【비과세 주택임대소득】

① 법 제12조제2호나목에 따른 주택에는 주택부수토지가 포함된다.

② 제1항에서 주택 이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, 주택부수토지 란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

3. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산

4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

④ 제2항을 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 이 조에서 사업용건물 이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.

1. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 범위는 제2항과 같다.

2. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제2항과 같다.

⑤ 법 제12조제2호나목 전단에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도・면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정・고시하는 가액

라. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정・고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

② 제1항제1호가목 단서에서 배율방법 이란 양도・취득 당시의 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 따라 평가하는 방법을 말한다.

③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가

2. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가

3. 제1항제1호나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가

④ 제1항제1호다목에 따라 국세청장이 기준시가를 산정하였을 때에는 이를 고시하기 전에 인터넷을 통한 게시 등 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 공고하여 20일 이상 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.

⑤ 국세청장은 제4항에 따라 소유자나 그 밖의 이해관계인으로부터 의견을 제출받았을 때에는 의견 제출기간이 끝난 날부터 30일 이내에 그 처리 결과를 알려야 한다.

⑥ 제4항에 따른 공고에는 기준시가 열람부의 열람 장소, 의견 제출기간 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제41조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 주택 이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 사업용건물 이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.

1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.

2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 지역별로 대통령령으로 정하는 배율 이란 다음의 배율을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지 : 5배

2. 그 밖의 토지 : 10배

 

○ 사전-2016-법령해석소득-0360, 2016.08.26.

 

주택임대소득이 「소득세법」제12조 제2호 나목에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 하나의 건물에 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용건물이 함께 설치되어 있는 경우, 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 보아 주택(부수토지 포함)의 기준시가를 계산하는 것입니다.

 

○ 서면인터넷방문상담4팀-1628, 2004.10.14.

 

하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 주택외의 부분을 포함하여 실거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우 고가주택에 해당하는 것입니다.

 

위 경우 양도차익의 계산은 소득세법시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산)규정을 적용하는 것이며, 양도가액은 전부 실거래가액으로 하는 것입니다.

 

○ 서면인터넷방문상담4팀-1528, 2004.09.24.

 

1세대1주택으로 인한 양도소득세 비과세를 판정함에 있어서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이며, 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.

 

그리고 위 2.와 같은 방법으로 계산한 주택과 그 부수토지의 양도당시의 실거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택은 비과세양도소득에서 제외하는 것이나, 이 경우 주택과 주택으로 보지 아니하는 부동산을 함께 양도하는 경우로서 그 가액이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 부가가치세법시행령 제48조의2제4항제1호의 규정에 의한 방법으로 안분계산하는 것입니다.

 

○ 서면인터넷방문상담4팀-1126, 2005.07.05.

 

하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며,

 

이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 현행 소득세법시행령 제156조(고가주택의 범위) 규정을 적용하는 것입니다.

 

이때 주택과 주택 이외의 건물구분은 임대 여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것입니다.

 

그리고 주택과 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택은 비과세양도소득에서 제외하는 것이며,

 

고가주택의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 소득세법 제96조 제1항 제1호 및 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 실거래가액으로 하는 것입니다.