임대보증금 지연이자
부동산 임대업자가 임대보증금을 수령하지 못하여 지연이자를 받는 경우 세금계산서를 발급해야 하나요?

부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임차인이 건물에 입주를 하고 임대보증금을 입금하지 않아 계약서상에 표기된 보증금에 대한 지연이자를 임대보증금 입금시까지 매월 받기로 한 바, 임대인은 보증금에 대한 지연이자에 대하여 부가가치세가 과세되어 세금계산서를 발급해야 하는지, 부가가치세 과세대상이 아니라면 지연이자는 원천징수대상인지 알아보겠습니다.

부동산 임대업자가 임대보증금의 지연지급에 따른 연체이자 성격의 이자를 수령하거나 또는 미수령 보증금이 실질적으로 ‘금전소비대차’로 전환됨에 따라 이자수입 발생하는 경우는 재화나 용역을 공급하고 그 대가를 지급받는 것이 아닌 바, 부가가치세 과세대상이 아니며 세금계산서 발급대상이 아닌 것이며 기타소득 또는 이자소득으로 원천징수 해야 하는 것입니다.

즉, 재화공급계약, 용역제공계약에 의하여 확정된 대가의 지급지연으로 인하여 연체이자를 지급하는 경우나 계약의 위약으로 인하여 지급받는 위약금 성격의 연체이자는 기타소득에 해당하는 것이며, 임대보증금의 일부를 수령하지 못하여 그 미수령 보증금에 대하여 실질적인 소비대차로 전환하고 약정이자율에 따라 지급받는 금액은 이자소득에 해당하는 것입니다.



결론은, 임대보증금 지급지연으로 인하여 위약금 성격의 연체이자는 기타소득에 해당하여 22%(지방소득세 포함)의 기타소득세를 원천징수해야 하는 바, 개인사업자의 경우에는 기타소득세를 원천징수해야 하는 것이나 개인사업자가 아닌 법인에게 귀속되는 기타소득(법인에게 지급하는 이자소득금액, 일부 배당소득금액에 대하여는 법인세 원천징수의무가 있는 것이나, 그 외의 소득에 대하여는 원천징수를 하지 않는 것임)은 원천징수대상이 아닌 것입니다.

다만, 임대보증금 지연납부시 부동산임대차계약에 따라 지연기간에 대한 이자를 받기로 하여 실질적으로 ‘금전소비대차’로 전환된 경우 해당 지연이자는 ‘비영업대금의 이자소득’으로
이자소득세 25%와 지방소득세 2.5%, 합계 27.5%를 원천징수(원천징수시기는 이자지급약정일과 실제 이자 지급일 중 빠른 날)하여 다음 달 10일까지 원천징수이행상황신고 및 납부를 해야 하는 것이며, 다음 연도 2월 말일까지 이자배당소득지급명세서를 제출해야 하는 것입니다.

한편, 법인이나 개인이 법인에게 비영업대금의 이자소득을 지급하였을 경우에는 2014년 말까지는 법인세만 원천징수하여 관할세무서에 신고, 납부하면 되는 것이나, 지방세법 개정으로 2015. 1. 1일 부터는 내국법인에 대한 원천징수대상 소득에 대한 특별징수 제도 시행으로 법인에게 지급하는 이자도 법인세와 함께 주민세를 원천징수하여 신고납부하여야 합니다.



쟁점사항은, 임대보증금 지급지연으로 인하여 지연이자로 지급받는 금액이 기타소득에 해당하는지 또는 실질적으로 소비대차로 전환되어 이자소득에 해당하는지 여부는 부동산임대차계약 및 지연이자 등에 대한 임대인과 임차인의 합의내용 등 구체적인 사실관계를 정확하게 파악하여 원천징수 여부를 판단해야 할 것입니다.



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