재산분야(양도, 상증, 종부) 문의가 급증하여 평소보다 상담이 많이 지연되고 있습니다.

답변이 불가피하게 늦어질 수 있는 점 양해부탁드립니다.

안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

“세법상담도우미 PC용(클릭) / 모바일용(클릭)”을 통해 세목별로 자주 묻는 질의답변(FAQ)을 간편하게 확인할 수 있으며, “양도소득세 체크리스트(클릭)”에서 “1세대 1주택 비과세 거주요건 적용여부”, “일시적 1세대 2주택 종전주택 양도기한”을 손쉽게 판단할 수 있으니 많은 이용 부탁드립니다.

귀 상담의 경우,

(질문1)



양도소득세와 관련으로 소득세법 시행령 제155조 제20항의 장기임대주택 보유자의 2년이상 거주주택 특례는 장기와 단기 구분없이 5년 이상 임대를 할 경우 적용하므로 단기로 등록하셔도 상관없지만,



추후 해당 임대주택을 양도시 장기보유특별공제를 최대 70%를 적용하는 조특법 제97조의3의 규정은 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우에 한하여 적용하므로 단기로 등록시에는 적용되지 아니할 것으로 판단됩니다.



▣ 조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.

③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

▣ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 법 제97조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자를 말한다.

② 법 제97조의3 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.

이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.

③ 법 제97조의3 제1항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

2. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것

3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것

④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조 제5항 제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.



⑤ 법 제97조의3 제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조 제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다.

 

(질문2)



종부세와 관련하여는 당초 2018년 4월 1일 이전에 등록한 경우에 해당한다면 단기로 등록하여도 합산배제가 적용될 것으로 판단되지만, 2018년 4월 1일 이후에 등록한 경우라면 장기일반민간임대주택으로 등록하셔야 합산배제가 적용될 것으로 판단됩니다.



▣ 종합부동산세 합산배제 매입임대주택의 요건(종합부동산세법 시행령 제3조제1항)



① 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 지방자치단체(시·군·구청)에 임대사업자등록과 세무서 사업자등록을 하고 임대하는 주택일 것

② 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일(6월 1일)의 공시가격이 6억원[수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

③ 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)으로 등록하여 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것(2018.4.1.이후 등록분부터)

④ 1호 이상의 주택을 임대할 것

⑤ 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(2019.2.12.이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 하는 분부터 적용)



* 2018.3.31.까지 사업자등록(시·군·구청 및 세무서)한 경우 '제1항제2호'에 따라 단기민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 등록하여 5년 임대의무이며, 2018.4.1.이후 등록분부터는 '제1항제8호'에 따라 장기일반민간임대주택으로 등록하여 8년 임대의무임



* 2018.9.14. 이후에 새로이 주택을 취득하는 경우로서, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 주택은 합산배제임대주택에서 제외됩니다.



* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.