위 질문에 대한 답을 찾아보도록 하겠습니다..^^ 1, 법인사업자가 주택신축판매업을 하는 경우 : 토지등 양도소득에 대한 법인세 !!
법인사업자는 모든 소득(소득의 종류를 구분하지 않음)에 대하여 법인세를 신고납부하게됩니다.
따라서 법인은 업종불문하고 법인세(소득 2억까지는 10%, 2억초과되는 소득은 20%)를 납부하면 됩니다.
다만, 이러한 일반적인 법인세이외에 <토지등 양도소득>이라는 별도의 추가적인 법인세를 부담하는 경우가 있는데요.
여기서 토지등 양도소득이란..주택(별장포함)과 비사업용토지의 양도소득을 말하며(따라서 상가양도소득은 해당없음), 세율은 양도소득의 10%(미등기양도시는 40%)를 일반적인 법인세이외에 별도로 추가납부하여야 합니다.
물론, 이 경우에도 토지등 양도소득에 대한 법인세를 부담하지 않는 예외적인 경우가 있습니다.
첫째, 법인세법시행규칙92조의2
임대주택법 제2조제3호에 따른 매입임대주택(5년이상임대, 기준시가 6억(수도권밖은 3억)이하일것 등 요건 있음) 또는 임대주택법 제2조제2호에 따른 건설임대주택(대지면적 298제곱미터,주택연면적 149제곱미터이하,주5년이상임대,기준시가 6억이하)을 양도하는 경우
둘째, 중소기업인 경우(2014.1.1 법률제12166호 부칙8항)
조특령2조의 중소기업에 해당하는 경우는 2015.12.31.까지 양도하는 경우는 토지등 양도소득에 대해 비과세합니다. 중소기업요건 : 업종요건(건설업포함,부동산업 제외, 이하 댓글참고)/매출액요건(업종별로 다르나 최대 400억미만이면 매출액요건 ok임)을 충족하여야 합니다.
[법인사업자가 주택신축판매업하는 경우의 결론] : 위 중소기업 해당 업종인지의 여부에 따라 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가부담하는지가 핵심입니다.
주택신축판매업이 중소기업 해당 업종인지를 보면 다음과 같습니다.
주택신축판매업은 한국표준사업분류표(클릭)(왼쪽의 분류내용보기(해설서))에 의하면, "건설업(41111:주거용 건물건설업)"이 아니라 "부동산업(68121: 주거용 건물 개발 및 공급업)"에 해당합니다.
용어가 헷갈리실텐데요..
핵심은 <건설업>이냐 <공급업>이냐 입니다. 여기서 "공급업"이란 다른 말로 말하면 "판매업"으로 이해하시면 되겠습니다.
순수하게 건설업만을 영위하면 중소기업 해당업종인 "건설업"이 되며, 분양등 판매목적으로 건설하는경우에는 판매업, 즉 (주거용 건물 공급업)에 해당되어, 중소기업 해당업종이 아니므로, 위 토지등 양도소득에 대한 법인세를 부담하셔야 하는 것입니다.
2, 개인사업자가 주택신축판매업을 하는 경우 : 사업소득인가 양도소득인가(소득의 종류!!)
(1) 건설업인가 부동산업인가?? [사업소득]
개인사업자이므로 "소득세법" 상 사업소득의 분류를 보면 다음과 같습니다.(소득세법제19조1항)
6호 :건설업에서 발생하는 소득 , 12호: 부동산업및 임대업에서 발생하는 소득
예전 법률(2009.12.31)까지는 주택신축판매업도 건설업에 포함한다는 규정이 있었으나, 이 포함규정이 현재는 삭제되어, 건설업에 해당하지 않음에 유의하시기 바랍니다. 위 법인의 경우와 마찬가지로, 현행 법령에 의하면, 주택신축판매업은 건설업이 아니라 부동산업에 해당하는 것으로 해석하는 것이 타당합니다.(어차피 6호 건설업이나 12호 부동산업이나 소득의 종류가 "사업소득"이라는 것에는 차이점이 없습니다.
(2) 사업소득인가 양도소득인가??
원래!! 사업소득이란 계속반복적인 경제활동을 하는 경우이고, 양도소득은 그 반대로 일시적인 경제활동을 한 경우로 구분하는 것이 일반적입니다. 즉, 사업소득이냐 양도소득이냐를 단칼에 구분하는 것은 불가능하며, 추상적인 판단기준이 적용되는 영역이라 그 구분하는 것이 쉽지 않습니다.
예규판례의 사례분석을 해보면, 1동 전체를 신축판매하는 경우 / 자기토지상에 주텍신축판마하는 경우, 신축주택의 일시 임대후 판매하는 경우는 사업성이 있다고 보아, 사업소득으로 인정하고 있습니다.
여기서, 사업소득이냐 양도소득이냐의 구분실익을 보면. 매출액(양도가액)은 어느 경우이든 똑같을 것이므로, 구분실익이 없으나, 양도가액(매출액)에서 차감되는 <비용>인정여부에서는 차이가 있게 되고, 세율에서도 차이가 있게 됩니다.
(3) 비용인정액의 차이
가. 사업소득의 비용인정액
사업소득의 비용은 해당 주택의 건축비뿐만 아니라 기타 관리비(심지어 은행대출이자도 비용인정), 그리고 판매(분양, 양도)를 위한 관련 비용 전부를 업무관련비용으로 폭넓게 인정받을수 있습니다.
양도소득의 비용은 해당 주택의 건축비이외에 별도의 비용을 인정해주는 범위가 매우 제한적입니다.
따라서 같은 주택신축판매업을 영위했다고 했을때, 사업소득으로 분류되는 것이 비용이 더 많이 인정되어, 소득금액이 양도소득금액보다 적게 나오는 것이 일반적입니다.(물론 주택양도소득의 경우는 장기보유특별공제의 혜택이 있으나, 주택신축판매업의 특성상 보유기간이 길지 않을 것이므로 이 혜택은 무시하였습니다)
실무적으로는 사업소득의 비용계산시에...
복식부기 또는 간편장부에 의해 비용계산을 하게 되는데요.
소득세법 160조제3항에 의하면, <업종별 일정규모 미만사업자>인 경우는 "간편장부대상자"라고 하며, 소득세법시행령제208조 제5항에서는..
법 제160조 제2항 및 제3항에서 “대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 다만, 제147조의 3 및 「부가가치세법 시행령」 제109조 제2항 제7호에 따른 사업자는 제외한다.
1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자 (2010. 2. 18. 개정)
2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자. 다만, 업종의 현황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 영세사업의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 금액에 미달하는 사업자로 한다. (2014. 2. 21. 단서신설)
나. 건설업(비주거용 건물 건설업은 제외하고, 주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다): 1억5천만원 (2013. 2. 15. 개정)
또한, 소득세법시행령 제143조[추계결정및경정]4항에 의하면, ④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 “단순경비율 적용대상자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.
1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 해당 과세기간의 수입금액이 제208조 제5항 제2호 각 목에 따른 금액에 미달하는 사업자 (따라서 건설업은 1억5천만원임)
2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자
나. 건설업(비주거용 건물 건설업은 제외하고, 주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다): 3천600만원 (2013. 2. 15. 개정)
((결론)) 따라서 건설업(부동산업중 주거용 건물개발 및 공급업포함)은 '단순경비율'을 적용받기 위해서는 사업개시 첫해에는 매출액이 1억5천만원미만이거나, 둘째해는 첫해 매출액이 3천600만원미만이어야 합니다.
여기서 단순경비율을 적용받는 경우의 단순경비율은 91.8%(2014년 귀속기준, 토지보유기간이 5년이상이면 87.6%)으로 예를들어 매출1억일때 증빙없어도 비용으로 인정하는 경비(단순경비)가 9,180만원이라는 의미이며, 소득은 (1억-9,180만원 =820만원)이라는 의미입니다. 즉 마진율을 8.2%로 간주한다는 뜻입니다. 그러나 실제 발생경비가 91.8%보다 많다면 장부기장에 의해 소득세를 납부하는 것이 유리하겠습니다.
나. 양도소득의 비용인정액 양도소득은 양도가액 - 취득가액(필요경비포함)= 양도소득으로 계산하는 바, 여기서 필요경비에는 복비(공인중개사수수료)와 컨설팅비용도 포함되나, 해당 부동산의 융자금 차입이자비용은 비용으로 인정되지 않습니다.
(4) 세율의 차이
기본적으로는 사업소득의 세율과 양도소득의 세율은 5단계 누진세율로 똑같습니다.
하지만, 1년미만 보유인 경우는 40%의 단일세율을 적용받게 됩니다.
주택신축판매업의 특성상 1년미만 보유후 양도하는 경우가 많으실텐데요...이 경우는 40%의 높은 세율로 양도소득세를 납부해야 한다는점 주의하시기 바랍니다.
<결론>개인사업자등록으로 주택신축판매업을 하는 경우, 1동전체를 신축판매하는 경우이므로 <사업소득>으로 분류가 되는게 일반적일 것이고, 사업소득이라면, 누진세율로 세금을 부과하므로, 양도소득보다는 훨씬 유리할 수 있겠습니다..
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2015-10-15 21:24:55
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