건설업과 관련해서 부가가치세가 면제(면세)되는 면세대상은 크게 보면, ①<토지의 공급>과 ②<국민주택의 공급> 그리고 ③<국민주택의 건설용역> 이 3가지로 요약됩니다.
여기서 ①번과 ②번은 주택건설업자(주택분양판매업자), ③번은 건설업자에 해당하는 면세규정이며, 아래에서는 건설업자입장인 <국민주택의 건설용역>부분에 국한하여 설명드리도록 할께요.^^
<국민주택이란>
국민주택은 위 주택법제2조3항을 다시보시면, ㉠ 국민주택기금의 자금지원을 받을 것 ㉡ 국민주택규모이하일 것이라는 2가지 요건을 충족해야 합니다.
㉠ 국민주택기금의 자금지원을 받을 것
당연히 국민주택기금의 자금지원이므로 이자율은 저렴할텐데요, 보통 2.8%에서 3.6%의 저금리우대를 받게 됩니다.
근데 이러한 자금지원대상에 <주거용 오피스텔>의 경우에도 포함되어야 하는지 논란이 되었으나, 2013년 8·28 전월세대책에서 주거용 오피스텔도 국민주택기금의 자금지원대상에 포함되도록 개정되었습니다.
㉡ 주거전용면적이 국민주택규모(85제곱비터,25.7평)이하일 것
주택의 면적에는 많은 유사한 용어가 혼재되어 있어서 매우 혼란스럽게 되는데요. 여기서 간단히 정리하고 갈께요.
- 주거전용면적(베란다면적은 제외)+ 주거공용면적(계단,현관,복도,엘리베이터)= 공급면적
- 공급면적+ 기타공용면적(지하층, 관리사무실,노인정, 헬스센터) = (분양)계약면적
주거공용면적은 쉽게 생각해보면, 주거전용면적(집출입문)에 들어가기 직전에 필요한 일종의 <도로?>개념으로 보시면 되겠습니다. 집에 들어가기 위해 현관을 지나 엘리베이터 타거나 계단을 오르고, 복도를 지나야 하는 거죠~^^ 이게 다~ 주거공용면적이라는 겁니다..^^
이해 잘 되셨나요? ^^
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자 ~그럼 국민주택이 무엇인지 알아보았으니. 이제 본론으로 ~~!!
<국민주택의 건설용역 : 면세>
이러한 국민주택건설을 위해 시공업을 맡게 되는 건설회사 입장에서는 발주자와 공사도급계약서를 체결하게 되는데~여기서 제일 중요한 핵심포인트는 부가세금액을 어떻게 산출해서 도급계약서에 명시하느냐~ 이것이 문제겠네요.
우선, 면세대상자가 누구인지를 보면
(1) 면세대상자는 누구?
상기 조세특례제한법제106조에 따라, 건설산업기본법, 소방법, 전기공사업법, 정보통신공사업법등에 따라 면허를 등록한 사업자의 건설용역에 대하여만 부가세가 면제됩니다. 따라서 국민주택의 건설용역에 필요한 건설자재의 단순 판매사업자의 도소매매출액에는 부가세가 과세되게 됩니다. 그리고 발주자로부터 직접 도급받은 경우 뿐만 아니라 하도급, 재하도급을 받은 업자의 경우에도 위 면허의 등록증이 있는 경우에는 모두 면세가 됩니다.
(건축사, 기술사, 엔지니어링산업 등록한 사업자의 설계용역은 면세이나 감리용역은 과세입니다)
또한, 발주자가 국민주택을 분양하던지, 임대하던지, 종업원의 복리후생목적 사택으로 보유하던지에 상관없이 국민주택이고, 건설업자가 건설업등록증 등이 있는 경우에는, 당해 국민주택의 건설용역 제공자는 무조건 부가세가 면세됩니다.
(2) 면세금액은?
국민주택의 건설용역으로 면세되는 금액의 성질에는 건설업자가 직접 부담하는 모든 자재비와 노무비등 인적용역비에 해당하는 도급금액 전액에 대하여 부가세가 면제됩니다.
※ 도급금액의 구성요소 : 재료비 +노무비 + 경비 + 이윤 => 전부 면세한다는 것입니다.
여기서 주의해야 할 점은..
① 면세되는 국민주택의 건설용역의 범위에는 택지조성용역, 도로포장, 상하수도, 조경, 어린이놀이터, 운동시설, 울타리, 국민주택단지내의 조명시설 등을 설치, 당초 시공자의 하자보수용역 등 국민주택에 부수되는 부대시설의 건설용역도 포함되어 면세됩니다. 다만, 국민주택 준공검사 완료후 별도로 공급되는 샷시공사용역등은 부가세가 과세됩니다.
② 건설용역이 주가 아니라 재화의 공급(자재공급)에 부수되는 용역인 경우는 과세
- 어린이놀이터의 철구조물의 현장조립용역은 철구조물판매에 부수되는 용역이므로 부가세 과세함
- 기제작된 엘리베이터를 국민주택에 설치하는 경우는 엘리베이터판매에 부수되는 용역이므로 부가세 과세함
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또한 국민주택과 기타의 건물(국민주택규모 초과주택 또는 상가건물 등)이 혼합된 단지인 경우 건설용역의 귀속이 불분명한 경우에는 총예정건축면적중 과세되는 국민주택규모 초과분 아파트 또는 상가의 예정축면적이 차지하는 비율에 해당하는 금액은 과세, 그 이외는 면세가 됩니다(부가46015-943, 1995.05.30)
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어려우신가요~~^^ 잠시 릴렉스 갖는 시간..^^
< 공사수주 형태에 따른 면세여부>
건설업은 종합건설업과 전문건설업으로 나뉘게 되는데, 통상 종합건설사가 발주자로부터 일괄수주하여 전문건설업에 해당하는 공종은 전문건설업에 하청을 주게 되는 계약구조입니다.
(1) 토목부문과 건축부문을 일괄수주한 종합건설사인 경우
① 종합건설업 회사 입장
이와같이 토목건축공사업을 모두 수행하는 종합건설사가 토목과 건축부문을 모두 일괄수주한 경우에는 토지분은 면세, 건축부분은 과세가 원칙이나, 건축부문중 국민주택부분은 면세계산서를 발행하게 됩니다.
물론 발주자가 토목공사 따로, 건축공사 따로 도급계약을 체결한 경우에는 토목공사관련 도급계약서에는 부가가치세가 면제이므로 (매출)부가세이슈는 없겠네요. 물론 이 경우에도 매입세금계산서 관련 부가세 매입세액의 불공제 이슈는 발생하게 됩니다.
② 전문건설업,전기공사업, 소방시설공사업,정보통신공사업 등 회사 입장
전문건설업종은 대략 25개의 업종이 있고, 기타 전기공사업등이 있습니다., 여기서 세무상 문제가 되는 것은 토지부문 관련 공사업은 면세이고, 건물부문공사업은 과세가 되겠으나, 역시 건물부문중 국민주택부문에 해당하는 공사는 면세계산서를 발행하여야 합니다.
실무적으로는, 토지관련된 공사업종에는 전기, 소방, 정보통신등의 공사업은 그 성질상 수주자체가 불가능할 것이고, 통상 전문건설업중 토공사업과 포장공사업면허가 면세대상에 해당되겠습니다.
(2) 건축부문만 수주한 종합건설사인 경우
건축부문만 수주한 종합건설회사와 그로부터 하청을 받는 전문건설업자등은 해당 건축물중 상가와 국민주택규모초과주택부분의 건설용역은 과세, 국민주택규모이하부분의 건설용역은 면세가 됩니다.
이러한 국민주택과 기타주택(상가)의 구분이 명확하지 않은 경우에는 역시 예정면적비율로 과세면적과 면세면적을 안분하여 각각 세금계산서와 계산서를 발행하여야 할 것입니다.
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2016-10-06 15:58:04
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