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이번 시간에는 같은 건물안에서 상가용과 주택용으로 함께 사용하는 부동산업자의 부가세신고실무를 살펴보겠습니다.

 

주택임대업은 부가가치세법 26조에 따라 면세사업자이므로, 부가세법이 아닌, 소득세법상의 사업자등록을 하여야 합니다

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(1) 2016년 귀속분:  

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(가). 주택임대만 있는 경우

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<비과세> 1주택자의 주택임대소득(기준시가 9억 초과주택은 제외)과 2주택이상자의 임대매출액 연 2천만원미만의 주택임대소득은  비과세(소득세법 12조)이므로, 소득세법상 사업자등록도 내지 않아도 되며, 사업장현황신고도 하지 않아도 되겠습니다.

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<종합과세> 다만, 이 외의 주택임대소득인 경우는 종합과세이므로 사업자등록을 내고 '사업장현황신고'도 하셔야 합니다.

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​(※) 임대매출액계산시, 3주택이상(85제곱미터이고 기준시가 3억원이하인 주택은 주택수에서 제외)이고 보증금합계가 3억원을 초과하는 경우 간주임대료합산함(소득세법25조).

(나) 상가와 주택의 겸용주택임대인 경우

상가부분때문에 과세사업자에 해당하므로, 부가세법상 사업자등록을 내야 합니다.

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<비과세> 주택임대부분이 위 비과세요건에 해당하는 경우는 부가세신고서상 면세수입금액란에 주택임대매출을 기재할 필요가 없지만(비과세이므로) , 사업자등록증이 있으므로 사업장현황신고를 하여야 하므로, 동 신고를 하지 않기 위해서, 소득세법78조에 따라 면세수입금액란에 기재하여 부가세 신고를 하는 것이 실무적으로 좋을 것입니다.

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<종합과세> 주택임대부분이 종합과세되는 경우에는 부가세신고서상 면세수입금액란에 기재해야 할 것으로 판단되며, 소득세법 78조1항2호에 따라, 부가세신고서상 면세매출액을 기재하는 경우는 사업장현황신고는 하지 않아도 되므로, 실무상으로는 비과세이든 종합과세이든 불문하고, 부가세신고서상 면세매출액을 기재하는 것이 편리한 방법일 것입니다.

(참고) 위의 어느 경우이든 주택임대업관련 사업장현황신고의무는 가산세대상이 아닌점 참고 하시기 바랍니다(소득세법 시행령 147조의 3).

(※) 부가세법상 주택부분 간주임대료는 따로 계산반영하지 않습니다. 왜냐하면 주택부분은 원래 면세이므로, 부가세법상 주택부분 간주임대료는 계산하지 않는 것입니다.

(2) 2017년 귀속분부터

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(가) 주택임대만 있는 경우​

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<비과세> 9억원미만의 1주택자의 주택임대소득은 비과세이나(소득세법 12조),

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<분리과세> 2주택이상자중에서 임대매출액 연 2천만원미만인 경우는 2017년부터는 <분리과세>방식으로 과세를 하며, (소득세법 14조)

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<종합과세> 1주택 고가주택임대 또는 연 2천만원이상인 경우는 종합소득으로 과세하게 됨을 주의하시기 바랍니다.

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다만, 위 비과세 주택임대소득과 분리과세 주택임대소득만 있는 경우에는 사업자등록을 하지 않아도 되므로, 사업장현황신고도 필요없겠습니다(소득세법 168조).

(※) 임대매출액계산시, 2016년과는 다르게. 3주택 계산시, 85제곱미터이고 기준시가 3억원이하인 주택도 주택수에 포함되는 점 주의하시기 바랍니다(소득세법25조).

​(나) 상가와 주택의 겸용주택임대인 경우

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 상가부분때문에 과세사업자에 해당하므로, 부가세법상 사업자등록을 내야 합니다.

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​사업자등록이 있는 경우이므로, <분리과세> , <종합과세>인 경우에, 소득세법 78조1항2호에 따라, 부가세신고서상 면세매출액을 기재하는 경우는 사업장현황신고는 하지 않아도 되므로, 실무상으로는 분리과세이든 종합과세이든 불문하고, 부가세신고서상 면세매출액을 기재하는 것이 편리한 방법일 것입니다. <비과세>인 경우가 애매한데, 소득세법상 비과세이므로, 사업장현황신고 의무가 원래 없다고 보는 것이 타당하고,  부가세신고서상 면세매출액도 비과세이므로 기재하지 않는 것이 타당하다고 봅니다.

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(참고1) 상가과 주택임대를 겸영하는 경우에는 상가부분때문에 부가가치세법상 부가가치세신고시, 동 신고서 양식상 아래의 면세사업수입금액란(78번~81)에 면세매출액을 기재하여 신고하는 경우는  소득세법78조1항2호에 따라 별도로 사업장현황신고를 하지 않아도 되겠습니다.

(참고2) 주택임대사업자의 경우는 사업장현황신고를 하지 않아도 가산세는 해당 없습니다. 소득세법 시행령 147조의 3)

(참고3) ​주택임대사업은 현금영수증 의무발행업종도 아니며, 현금매출명세서 제출의무도 없습니다.

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    관계 법령 요약  

- <부가세법>제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 

- <부가세법 시행령> 제41조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】 

② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 “사업용건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.
1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.
2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.  

1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우

2. 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우

==> 부가세법상 간주임대료는 소득세법 간주임대료처럼 주택수, 주택가액등과 무관하게 무조건 과세함.
 

- 소득세법 제78조 【사업장 현황신고】

- 소득세법 제12조 【비과세소득】

- 소득세법시행령 제8조의 2 【비과세 주택임대소득】 

④ 제2항을 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 이 조에서 “사업용건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.
1. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 범위는 제2항과 같다.
2. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제2항과 같다.

- 소득세법 제14조 다음 각 호에 따른 소득의 금액은 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하지 아니한다. 

7. 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(이하 “분리과세 주택임대소득”이라 한다). 이 경우 주택임대소득의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2014. 12. 23. 신설)  ==> 2017년 1월 1이후 귀속분부터 시행함. 따라서 2016년귀속분까지는 비과세이며, 2017년부터 분리과세하는 것임